Ao pensar em vender um imóvel, a maioria das pessoas logo pensam naquela famosa “plaquinha” fixada no portão, com a frase escrito em letras garrafais na cor vermelha: “Vende-se”. E, de fato, é o mais comum de se encontrar. Porém, o que a minoria não entende é que tal recurso não garante a compra efetiva, e mais, não oferece ao dono e comprador a segurança de estar fazendo um bom negócio.

Quando eu entrei no mercado imobiliário, ainda pensava que esse trâmite poderia ser simples e pouco burocrático, mas tive algumas surpresas no meio do caminho, já que olhava para esse segmento com entendimento apenas de observador.  Com esse pensamento, acreditava que a burocracia só existia para compra de casas e apartamentos financiados, que envolviam alguns planos do governo.

No entanto, após estar devidamente introduzido como corretor de imóveis, obtive o conhecimento necessário, principalmente a respeito de leis. Com isso, compreendi que a compra do imóvel envolve diversos aspectos metódicos, a fim de oferecer segurança para quem busca comprar e também para quem oferece a residência, já que dificilmente as duas partes, ou pelo menos uma, detêm as noções teóricas como um profissional do ramo.

Em dezembro de 2018, foi aprovada a Lei número 13.786, a qual reforça a segurança jurídica do indivíduo que adquira um imóvel ou loteamento por incorporação. Com ela, modificou-se o artigo 2º da lei 4.591 que se refere aos direitos e deveres contratuais na compra e venda de casas, apartamentos e lotes.

Isso significa que a norma atual obriga o construtor a entregar a obra em até 180 dias, após a data estipulada em contrato. Caso descumpra, é permitido a devolução do valor integral pago pelo cliente ou, se preferir, manter o contrato com remuneração de 1% da quantia paga ao comprador, referente a cada mês atrasado. Porém, se o contrato for restringido pelo consumidor, será restituído o valor com multa de 25% da verba paga, caso o imóvel estiver pronto.

Para a compra de loteamento, as regras são as mesmas, apenas com diferenciação na quebra de contrato introduzida na norma 6.766, no artigo 26° A, que a multa de quebra contratual por parte do adquirente será de 10%, em que pode ser feito em 12 parcelas, se estiver pronto. Caso esteja em andamento, essa restituição será feita em 180 dias, após a conclusão.

Citando somente uma lei, já conseguimos ver como a população pode encontrar dificuldades, ao tentar fazer os trâmites sozinhos. Por muito tempo, acreditava que o fato de ser proprietário de uma determinada terra, poderia fazer o que eu quisesse com ela, ou seja, vender fracionamentos ou lotes sem obstáculos, utilizando apenas o direito de ser dono.

Com o tempo de profissão, adquiri experiência e aprendizados, como, por questão de curiosidade, o nosso regime imobiliário é orientado pelo direito real, logo vem das leis mais antigas existentes em nossa história. O código imobiliário brasileiro foi criado na época do império, em que era regido pela realeza, ou seja, foi um direito constituído seriamente, que agrega regras e exigências aplicadas até hoje. Dessa forma, e com razão, nosso código é copiado e estudado entre inúmeros países, com intuito de oferecer a mesma segurança e confiabilidade no processo.

Mesmo com a desorganização tributária, em que nós passamos atualmente, pode-se dizer que o direito imobiliário é a área com maior seriedade dentro do país. Então, o que acontece quando você adquire ou vai adquirir uma propriedade é que, a princípio existem várias certidões que temos que acessar e cumprir, a quais oferecem legitimidade de determinado imóvel.

Hoje, é feito uma pesquisa com o vendedor, de no mínimo dois anos para poder compreender se existem pendências trabalhistas, judiciais ou processos vinculados a ele, pois qualquer conflito pode acarretar em problemas na venda da propriedade. Há relatos, de casas e apartamentos vendidos que o juiz interferiu com o cancelamento da escritura e registro, justamente por identificar questões ilegais.

A partir dessas ocorrências, é identificado a seriedade no trabalho de um corretor de imóveis, já que é de sua responsabilidade levar a seus clientes e parceiros tranquilidade na compra do imóvel. Com isso, o primeiro passo desse profissional é averiguar as certidões e negativas da propriedade, prática que é realizada desde aspectos de registros nas prefeituras e cartórios, até investigações mais aprofundadas. 

Contudo, ainda existem as normativas do município, ou seja, regras e legislação de determinadas cidades. Mas, também é necessário compreender as leis federais, que sofrem com essas interferências municipais, as quais são determinadas no zoneamento da propriedade que você compra e que, consequentemente, vão direcionar o que pode ou não ser feito no espaço adquirido.

De forma sucinta, a compra do imóvel exige muito mais trabalhos de bastidores do que simplesmente “ver e gostar de uma propriedade”. Assim, é ressaltado a importância do trabalho do corretor de imóveis, que oferece a prudência na compra, pois é mantida a regularização adequada, para que não ocorra processos e problemas na hora e depois de assinar o contrato. Além disso, assegura-se que aquele projeto de vida será mantido, já que no Brasil, o sonho da casa própria sempre foi e será latente na vida da população.

*Diego Godoy é coach imobiliário na G2 Business Brokers